Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Unikum: Wohneigentümer müssen ein fiktives Einkommen versteuern, das dem Mietwert ihrer selbst genutzten Immobilie entspricht. Die Logik dahinter: Wer in der eigenen Immobilie wohnt, spart Miete – und dieser «Nutzungsvorteil» wird als Einkommen besteuert.
Grundprinzip
| Mieter | Eigentümer |
|---|---|
| Zahlt Miete | Zahlt keine Miete (= Nutzungsvorteil) |
| Keine Mieteinnahmen zu versteuern | Muss Eigenmietwert als Einkommen versteuern |
| Keine Abzüge für Wohnen | Kann Hypothekarzinsen + Unterhalt abziehen |
Wichtig: Der Eigenmietwert wird sowohl bei der Bundessteuer als auch bei der Kantons-/Gemeindesteuer zum steuerbaren Einkommen addiert.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Berechnung variiert stark nach Kanton. Es gibt kein einheitliches System:
Kantonale Berechnungsmethoden
| Kanton | Methode | Typischer Ansatz |
|---|---|---|
| Zürich | Formel basiert | ~70% der Marktmiete, basierend auf Lageklasse, Fläche, Baujahr |
| Bern | Mietwertmodell | 60–70% der Marktmiete, periodische Neubewertung |
| Luzern | Verkehrswertbasiert | Formelwert basierend auf Verkehrswert |
| Basel-Stadt | Mietwertschätzung | Individuelle Schätzung |
| Zug | Formel basiert | Sehr moderat, oft unter 60% der Marktmiete |
| Schwyz | Formel basiert | Niedrige Ansätze, wohneigentümerfreundlich |
Einflussfaktoren auf den Eigenmietwert
- Lage: Zentrale Lagen = höherer Eigenmietwert
- Grösse: Wohnfläche und Zimmeranzahl
- Baujahr und Zustand: Neubauten und renovierte Objekte = höherer Wert
- Grundstücksfläche: Besonders bei Einfamilienhäusern relevant
- Infrastruktur: Garage, Balkon, Garten, Seesicht
Bundessteuer vs. Kantonssteuer
Für die Bundessteuer gilt: Der Eigenmietwert muss mindestens 70% der Marktmiete betragen. Viele Kantone setzen niedrigere Werte an (60–70%), was zu Abweichungen führen kann. In der Praxis akzeptiert der Bund meist den kantonalen Wert.
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Abzüge für Wohneigentümer
Der Eigenmietwert wird durch grosszügige Abzugsmöglichkeiten teilweise oder vollständig kompensiert:
1. Hypothekarzinsen
- Vollständig abzugsfähig von der Einkommenssteuer
- Beispiel: Bei einer Hypothek von CHF 500'000 zu 1.5% = CHF 7'500 Abzug
2. Liegenschaftsunterhalt
Sie haben die Wahl zwischen Pauschale und effektiven Kosten:
Pauschale:
- Gebäude bis 10 Jahre: 10% des Eigenmietwerts
- Gebäude über 10 Jahre: 20% des Eigenmietwerts
Effektive Kosten (abzugsfähig):
- Reparaturen und Instandhaltung
- Malerarbeiten, Bodenbeläge
- Sanitärarbeiten
- Gartenunterhalt
- Hauswartung und Reinigung
Nicht abzugsfähig (wertvermehrend):
- Swimmingpool, Sauna
- Anbau zusätzlicher Zimmer
- Luxusausstattung
3. Energetische Sanierungen
Investitionen in Energieeffizienz sind besonders begünstigt:
- Wärmedämmung (Fassade, Dach, Fenster)
- Heizungsersatz (fossil → Wärmepumpe)
- Solaranlagen (Photovoltaik, Solarthermie)
Diese Kosten können oft über mehrere Steuerjahre verteilt werden, wenn sie die Einkünfte eines Jahres übersteigen.
4. Weitere Abzüge
- Gebäudeversicherungsprämien
- Verwaltungskosten (Stockwerkeigentum)
- Grundstückgewinnsteuer-Rückstellungen (kantonal)
Rechenbeispiel: Eigenmietwert in der Praxis
Ausgangslage:
- Einfamilienhaus in Zürich, Baujahr 2010
- Eigenmietwert: CHF 28'000/Jahr
- Hypothek: CHF 600'000 zu 1.8%
- Keine grösseren Renovationen
Berechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenmietwert (+ Einkommen) | + CHF 28'000 |
| Hypothekarzinsen (– Abzug) | – CHF 10'800 |
| Liegenschaftsunterhalt Pauschale 20% (– Abzug) | – CHF 5'600 |
| Netto-Steuerbelastung durch Wohneigentum | + CHF 11'600 |
Bei einem Grenzsteuersatz von 30% bedeutet dies eine zusätzliche Steuerbelastung von ca. CHF 3'480/Jahr durch den Eigenmietwert.
Optimierungsstrategien
Strategie 1: Hypothek optimieren
- Bei tiefen Zinsen: Höhere Hypothek behalten → mehr Zinsabzug
- Achtung: Rein steuerlich motivierte Überschuldung lohnt sich selten
- Faustregel: Hypothek auf 65% des Verkehrswerts halten
Strategie 2: Unterhalt bündeln
- Grössere Arbeiten in einem Jahr durchführen → effektive Kosten abziehen
- In «normalen» Jahren die Pauschale nutzen
- Energetische Sanierungen über mehrere Jahre verteilen
Strategie 3: Eigenmietwert prüfen lassen
- Der veranlagte Eigenmietwert kann veraltet oder zu hoch sein
- Einsprache ist möglich, wenn der Wert über 70% der Marktmiete liegt
- Nach Wertminderungen (Umgebungslärm, Bauarbeiten) Neubeurteilung beantragen
Strategie 4: Amortisation vs. Säule 3a
- Indirekte Amortisation über Säule 3a: Doppelter Steuervorteil
- Einzahlung in Säule 3a abzugsfähig + Hypothekarzinsen bleiben erhalten
- Lesen Sie dazu unseren Artikel zur Säule 3a Maximierung
Politische Entwicklung: Abschaffung des Eigenmietwerts?
Seit Jahren wird politisch über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Der aktuelle Stand:
- Nationalrat und Ständerat haben sich grundsätzlich für eine Abschaffung ausgesprochen
- Geplant: Streichung des Eigenmietwerts für selbstgenutzte Hauptwohnsitze
- Konsequenz: Gleichzeitig würden Unterhaltsabzüge und (teilweise) Schuldzinsabzüge wegfallen
- Zeitplan: Eine Umsetzung ist frühestens ab 2027/2028 zu erwarten
Bis dahin gilt: Nutzen Sie die bestehenden Abzugsmöglichkeiten optimal aus. Unser Steuer-Check hilft Ihnen, Ihr individuelles Optimierungspotenzial zu ermitteln.