Eigenmietwert 2026: Der aktuelle Stand
Die Abschaffung des Eigenmietwerts war eines der steuerpolitischen Themen der letzten Jahre. Wohin geht die Reise 2026? Was müssen Hauseigentümer wissen – und was sollten Sie jetzt tun? Ein Überblick.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietwert, den Sie «für sich selbst» zahlen würden, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus mieten würden. Diesen Wert müssen Sie als Einkommen versteuern – auch wenn Sie kein Geld erhalten.
Aktuelle Berechnung
- Basierend auf dem Kapitalwert der Immobilie (typischerweise 60–70% des Marktwerts bei bewohntem Eigentum)
- Multipliziert mit einem Zinssatz (je nach Kanton etwa 1.5–4%)
- Je höher der Objektwert und je zentraler die Lage, desto höher der Eigenmietwert
Beispiel: Objektwert CHF 1 Mio., 3% Zins = CHF 30'000 Eigenmietwert pro Jahr. Bei 30% Grenzsteuersatz: ca. CHF 9'000 zusätzliche Steuerbelastung.
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Der Stand der Abschaffungsdebatte
Politische Entwicklung
- Die Abschaffung wurde vom Parlament diskutiert – teilweise als Teil grösserer Steuerreformen
- Ein vollständiger Verzicht würde den Kantonen und dem Bund Einnahmen entziehen
- Kompromissvarianten im Gespräch: Reduktion statt Abschaffung, Staffelung nach Objektwert, Übergangsfristen
Februar 2026: Was gilt heute?
- Eigenmietwert wird weiterhin veranlagt – sofern keine beschlossene Änderung in Kraft getreten ist
- Prüfen Sie die aktuellen Mitteilungen Ihrer Kantonssteuerverwaltung
- Bei Unklarheit: Steuerberater oder Steuerverwaltung direkt anfragen
Was die Abschaffung bedeuten würde
Für Hauseigentümer
- Weniger steuerbares Einkommen – der Eigenmietwert fiele weg
- Geringere Steuerbelastung – je nach Objekt und Kanton spürbar
- Schuldzinsen bleiben – Hypothekarzinsen wären weiterhin abzugsfähig (sofern nicht anders geregelt)
Für den Staat
- Einnahmeausfall – Bund, Kantone und Gemeinden verlieren Steuereinnahmen
- Diskussion um Gegenfinanzierung – mögliche Anpassungen bei anderen Abzügen oder Steuersätzen
Was Sie jetzt tun sollten
1. Steuererklärung korrekt ausfüllen
Solange der Eigenmietwert gilt: Tragen Sie ihn ein, wie es die Steuerverwaltung vorschreibt. Falschangaben können zu Nachforderungen führen.
2. Schuldzinsen dokumentieren
Hypothekarzinsen bleiben abzugsfähig. Bewahren Sie Ihre Hypothekarabrechnungen und Bankunterlagen auf – unabhängig von der Eigenmietwert-Diskussion.
3. Informiert bleiben
Verfolgen Sie die Berichterstattung und offizielle Mitteilungen. Bei grossen Reformen informieren Steuerverwaltungen und Berufsverbände.
4. Bei geplanten Kaufentscheiden
Falls Sie eine Immobilie kaufen wollen: Rechnen Sie heute mit dem Eigenmietwert. Sollte er später wegfallen, wird Ihre Steuerlast sinken – aber planen Sie nicht darauf, solange nichts beschlossen ist.
Alternative Szenarien
Falls der Eigenmietwert reduziert statt abgeschafft wird:
- Obergrenzen nach Objektwert
- Abschwächung des Zinssatzes
- Nur für Objekte über einem bestimmten Wert
Die konkrete Ausgestaltung würde die Auswirkung auf Sie bestimmen.
Kurz zusammengefasst
- Eigenmietwert gilt weiterhin – Stand Februar 2026 (sofern keine Änderung in Kraft)
- Abschaffung war im Gespräch – Zeitpunkt und Umsetzung ungewiss
- Schuldzinsen bleiben abzugsfähig – dokumentieren Sie alles
- Informiert bleiben – politische Entwicklungen verfolgen
Als Hauseigentümer lohnt es sich, die Diskussion im Blick zu behalten. Für Ihre aktuelle Steuererklärung: So wie bisher korrekt ausfüllen und alle abzugsfähigen Positionen (Schuldzinsen, Unterhaltskosten etc.) nutzen.